وکیل امور اراضی کیست؟
وکیل امور اراضی با تسلط بر قوانین و مقررات سازمان امور اراضی، وکالت پرونده های دعاوی اراضی را برعهده دارد. قوانین و مقررات اراضی با قوانین و مقررات املاک متفاوت است و وکیل امور اراضی دارای تخصص و تجربه در زمینه امور اراضی است. در این مقاله در مورد امور اراضی و وظایف وکیل امور اراضی پرداخته شده است.
سازمان امور اراضی
سازمان امور اراضی به‌عنوان سازمانی مستقل و وابسته به وزارت کشاورزی است که در سال 1371 با ادغام تشکیلات سازمان اصلاحات ارضی و ستاد مرکزی هفت نفره تشکیل شده است. وظایف اصلی سازمان امور اراضی، ساماندهی، تثبیت مالکیت و حفظ کاربری اراضی ملی و منابع طبیعی است.
تعریف اراضی ملی
اراضی ملی، اراضی هستند که بدون دخالت انسان شکل طبیعی و اولیه خود را حفظ کرده‌اند. اما درصورتی‌که اشخاص روی زمینی فعالیت کشاورزی و غیره انجام دهند، به آن زمین احیاشده گفته می‌شود.
انواع اراضی ملی
اراضی موات: این اراضی ملی در داخل محدوده شهرها قرار دارد و سازمان زمین‌شهری متولی اراضی موات است.
اراضی ملی شده: این اراضی ملی بیرون از محدوده شهرها قرار دارد. بیشترین اراضی ملی در اختیار سازمان جنگل‌ها و منابع طبیعی است.
تشخیص اراضی ملی
اراضی ملی، اراضی خارج از منطقه شهری مربوط به اداره منابع طبیعی است و اراضی داخل شهر وابسته به سازمان مسکن و شهرسازی است. در خصوص سند مالکیت اراضی ملی براساس مصوبه قانون ملی شدن جنگل ها، سابقه احیای زمین، ملاک تشخیص مالکیت است و اسناد مالکیت بدون سابقه احیا از نظر قانونی اعتباری ندارد. همچنین در مواردی که زمینی قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل ها، احیا شود، به‌عنوان اراضی ملی محسوب نمی‌شود.
اراضی ملی شهری
اراضی ملی شهری باتوجه‌به ماده 2 قانون حمایت و حفظ منابع طبیعی و ذخایر جنگلی و ماده 56 قانون بهره برداری و حفاظت از مراتع و جنگل ها مورد تشخیص قرار می گیرد و براساس ماده 10 قانون زمین شهری و ماده 20 آیین نامه اجرایی و ماده 6 اساسنامه سازمان ملی زمین، بعد از ورود به محدوده و حریم شهرها، تحت نظارت وزارت راه شهرسازی قرار می گیرد.
سند مالکیت در اراضی ملی
سند رسمی مالکیت مستقیم: این نوع سند رسمی مالکیت در مورد زمین‌هایی که دولت به اشخاص و شرکت‌ها واگذار می‌کند، قابل صدور است.
سند رسمی اجاره: این نوع سند برای اراضی اجاره داده شده به‌وسیله دولت به اشخاص و شرکت‌ها صادر می‌شود. در این حالت اشخاص و شرکت‌ها می‌توانند از زمین استفاده کنند، اما مالکیت زمین متعلق به دولت است. در هر دو صورت استفاده غیرقانونی از اراضی ملی تعقیب قانونی دارد.
صدور سند مالکیت اراضی ملی
در بسیاری موارد ثبت سند اراضی ملی و دولتی ممکن نیست. زیرا حق مالکیت اراضی ملی در اختیار دولت است؛ بنابراین اشخاص حقیقی و حقوقی به‌صورت مستقیم نمی‌توانند مالکیت اراضی ملی را به دست آورند. اما در بعضی موارد با بهره‌برداری از اراضی ملی توسط دولت، می‌توان به‌عنوان کاربر واقعی این اراضی عملکرد. برای اشخاص بهره‌بردار از اراضی ملی سند یا قرارداد رسمی صادر می‌شود.
مراحل صدور سند مالکیت اراضی ملی
مراحل صدور سند مالکیت اراضی ملی به شرح ذیل است:
- بررسی شرایط قانونی زمین: در این حالت زمین از نظر وضعیت قانونی بررسی تا مشخص شود که متعلق به دولت است.
- مشخص‌کردن مالکیت قبلی: دومین مرحله، مشخص‌کردن مالکیت قبلی زمین است.
- تهیه مدارک و مستندات لازم: در این مورد باید کلیه مدارک و مستندات زمین مانند مدارک شناسایی صاحبان اراضی، مستندات مالکیت و پرونده ثبتی تهیه شود.
- پرداخت هزینه‌های ثبت اراضی ملی: در این مرحله باید هزینه‌های ثبت اراضی ملی پرداخت شود.
- ثبت اراضی ملی: بعد از تهیه مدارک و پرداخت هزینه‌های ثبت اراضی باتوجه‌به قوانین و مقررات ثبتی، در سامانه ثبت اراضی باید به نام دولت ثبت می‌شود.
اسناد مالکیت مشاع در اراضی ملی
در بعضی موارد اراضی ملی و منابع طبیعی برای بهره‌برداری به چند نفر به‌صورت مشاع واگذار می‌شود؛ بنابراین اسناد مالکیت مشاع و تفکیک مالکیت به‌عنوان ثبت حقوق مالکیت در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. در سند مشاع، مشخصات و نام مالکین مشاع و سهم هریک مشخص شده است. درصورتی‌که سهم مالکان از اراضی ملی تغییر یافت، باید سند جدید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
اسناد مالکیت معارض در اراضی ملی
بر اساس ماده 148 قانون اساسی، اراضی معارض و غیرقابل کشت مستثنی از املاک دولت هستند و از طرف دولت به اشخاص حقوقی و حقیقی دارای مجوز واگذار می شود. اسناد مالکیت معارض اراضی ملی باید با مجوز دولت و قید حقوق مالکیت در دفتر اسناد رسمی صادر شود.همچنین کلیه تغییرات در سند مالکیت جدید اراضی ملی باید ثبت شود.
نحوه تشخیص ملی بودن اراضی
اراضی ملی توسط کمیسیون ماده 56 قانون منابع طبیعی تشخیص داده می شود. در مواردی که کمیسیون ماده 56 زمینی را به عنوان اراضی ملی معرفی کند، زمین از اختیار شخص خارج و جزء املاک دولتی خواهد بود. اشخاص می توانند به رای کمیسیون ماده 56 اعتراض خود را در کمیسیون ماده واحده در اداره منابع طبیعی مطرح کنند. در صورتیکه اختلاف بین مالک قبلی اراضی ملی حل نشود، مرجع صالح رسیدگی به اختلاف در خصوص این موضوع، مرجع قضایی است. در مرجع قضایی کارشناس رسمی دادگستری درمورد تشخیص زمین ملی با زمین احیا شده اظهارنظر می کند.
دعاوی اراضی در دادگاه‌ها
مهم‌ترین دعاوی اراضی شامل موارد ذیل است:
- ابطال رأی کمیسیون ماده 12 در خصوص اراضی داخل محدوده بافت شهری
- ابطال رأی کمیسیون ماده 56 و ماده واحده در مورد اراضی خارج از بافت شهری و محدوده شهری بعد از اجرای قانون اراضی ملی
- ابطال اسناد دولتی بر اساس قوانین اراضی ملی و برگرداندن ملک به وضعیت سابق
- ابطال اسناد عادی ایادی املاک واگذاری شده به اشخاص ثالث به‌وسیله دولت
- مطالبه مبلغ املاکی در رفع تصرف و اعاده به وضع اول یا تعذر ایجاد شده
طرح دعاوی اراضی
زمانی که اختلافات در زمینه اراضی ملی در کمیسیون ماده 56 حل نشود، قابل طرح در دادگاه است. دادگاه بعد از تشکیل جلسه در صورت نیاز موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد. بعد از اعلام نظر کارشناس، رای مقتضی صادر می شود. بعد از اتمام مهلت قانونی اعتراض به رای، پرونده به واحد اجرای احکام ارسال و حکم اجرا می شود.
اراضی ملی در کمیسیون ماده 20
در مورد تشخیص اراضی ملی و منابع طبیعی در تصویب‌نامه قانون ملی‌شدن جنگل‌ها مطلبی بیان نشده است. اما دولت باهدف اجرای قانون ملی‌شدن جنگل‌ها و جلوگیری از تخریب اراضی ملی در ماده 20 آیین نامه اجرایی، جنگل دار را به عنوان شخص ممیز اراضی ملی از مستثنیات دین تعیین کرده است. همچنین در ماده 20 آیین نامه مذکور، مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص در خصوص جنگل دار را مشخص کرده است. یکی از ایرادات کمیسیون ماده 20 این قانون، مشخص نبودن نحوه تشکیل جلسات کمیسیون ماده 20 است. اما کمیسیون ماده 56 نقایص کمیسیون 20 را رفع کرد.
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵۶
درصورتی‌که زمین به‌عنوان اراضی ملی تشخیص داده شود، سند مالکیت قبلی مالک زمین باطل می‌شود. مالک قبلی زمین می‌تواند اعتراض خود را در کمیسیون ماده 56 مطرح کند. زمانیکه اختلاف در کمیسیون مذکور حل نشود و مالک به مرجع قضایی برای رفع اختلاف مراجعه کند، مالک می تواند از سند یا مبایعه نامه به عنوان مدرک مالکیت که درآن مفادی مغایر با شرایط زمین با اراضی ملی است، استفاده کند.
تفاوت کمیسیون ماده 56 با کمیسیون ماه 20
مهلت اعتراض به رأی صادره در کمیسیون ماده 56 سه ماه از تاریخ اخطار کتبی است. تعداد اعضای کمیسیون ماده 23 نفر و اعضای کمیسیون ماده 56 پنج نفر است. اما مراحل رسیدگی کمیسیون ماده 56 و ماده 20 یک مرحله ای است.
امور اراضی در آرای وحدت رویه
بر اساس رأی وحدت رویه شماره 7 دیوان عالی کشور، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به اجرای قانون اراضی شهری مطرح شده از طرف دولت مشمول ماده 16 قانون آیین دادرسی مدنی بند یک، دادگاه عمومی است.
خدمات وکیل امور اراضی عدل آرا
- مشاوره و وکالت در خصوص دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال اجرائیه ثبتی
- مشاوره و وکالت در مورد دعاوی املاک موقوفی و استیجاری، دعاوی سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت
- مشاوره و وکالت در مورد دعاوی اجاره، صلح، خریدوفروش املاک و رهن
مهم ترین ویژگی هایی که یک وکیل باید داشته باشد؟
پرونده‌های ملکی پیچیدگی و چالش‌های زیادی دارند، بنابراین بهتر است این نوع پرونده‌ها به وکیلی باتجربه سپرده شود. اما هر وکیل ملکی نمی‌تواند به حل این پرونده‌ها کمک کند، بلکه باید از ویژگی‌های خاصی برخوردار باشد. برخی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک وکیل ملکی خوب عبارتند از:
- امانت‌داری و راز‌داری: وکیل باید اطلاعات موکل را محرمانه نگه دارد و از آن‌ها محافظت کند.
- صداقت و شفافیت: وکیل باید جزئیات پرونده را صادقانه و بدون اغراق با موکل در میان بگذارد.
- وقت‌شناسی: وکیل باید در زمان‌های تعیین‌شده در دادگاه حاضر باشد و در امور خود دقیق باشد.
- روحیه جستجوگر و پیگیر: وکیل باید توانایی پیدا کردن سرنخ‌ها و حل پیچیدگی‌های پرونده را داشته باشد.
- توانایی کلامی قوی: داشتن بیان محکم و نافذ، به وکیل کمک می‌کند تا روند پرونده را به نفع موکل هدایت کند.
- تسلط به قوانین و به‌روز بودن: وکیل باید به قوانین مسلط باشد و اطلاعات خود را به‌روز نگه دارد.
- پوشش مناسب: ظاهر و پوشش حرفه‌ای در دادگاه تأثیر مثبتی دارد.
- منصف بودن در دستمزد: وکیل خوب دستمزد منصفانه دریافت می‌کند و با اخذ هزینه‌های منطقی، به موکل در مسیر حقوقی کمک می‌کند.
در نتیجه، انتخاب وکیل ملکی باید با دقت و بررسی انجام شود تا وکیلی با این ویژگی‌ها برای پرونده انتخاب شود. پیشنهاد می کنیم از لیست بهترین وکلای سرقفلی در اصفهان نیز دیدن کنید.
وظایف بهترین وکیل ملکی در اصفهان چیست؟
مهم ترین دلایلی که باعث می شوند به وکیل ملکی مراجعه کنید؟
بر اساس آمار، برخی از رایج‌ترین پرونده‌های ملکی که افراد برای آن به وکیل ملکی در اصفهان مراجعه می‌کنند، شامل موارد زیر است:
- شکایت از خریدار یا فروشنده: در صورت تخلف طرف مقابل در معامله، افراد می‌توانند شکایت کنند. اگر تنظیم شکایت پیچیده به نظر می‌رسد، کمک وکیل پیشنهاد می‌شود.
- اختلاف در معاملات ملکی: پس از انجام معاملات ملکی مانند خرید، فروش، یا اجاره، برخی متوجه تضییع حقوق خود می‌شوند و شکایت می‌کنند. حضور وکیل ملکی می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
